疯狂文字抬价鬼才帮王总把房价抬到一个亿
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疯狂文字：疯狂文字抬价鬼才帮王总把房价抬到一个亿
1、首先将葫芦拖动给王总
2、将菜刀拖动到水管处，将油漆拖动B 5 \ i r { _ 1 ^到马桶上
3、用地上的砖块拍电视电视出现，用锤雕像、雕像出现
4、把剪刀拖动到盆栽处，盆栽会修建好；点击打开窗帘让阳光照进来，萝卜会变得像人参
5、? 9 l D将螺丝钉拖动到床的螺丝处E - O 7 4 K H，床会开始摇晃；将床头衣架上的衣服拖动到狗身上
6、最后再点击管家即可通关
房K 4 m ] {价重新上涨，需要注意什么？
1评估自身购房能力：
房价上涨后，购房成本增加，需要评估自身购房能力是Q ^ ; a 9否仍悔尺瞎然能够负担得起。
2了解当地市a . O % _场情况：
需要仔细了解当地房价上涨的原因和趋势，是否是市场短B N b K M t C期波动还是长期趋势。
3密切关注政策变化：
政策对房价有重要影响，需要密切关注政策的变化，如调控政策、利率政策等。
4选择合适的购房方式：
可以考虑选择租房、购房和3 a s T z投资等多种方式来满足自身需求和风险承受能力。
5寻求专业的购房顾问：
可以咨询专业购房顾问，了解市场最新的信息和趋势，以更加精准地进行购房决策。
6多K 6 @方比较价格和质量：
在选择房源时，需要了解多个房源的价格和质量，做出最优的选择。
7注意房屋的品质和房龄：
房价上涨可能会导致一些开困氏0 v ~ b发商缩减建造成本，需要特别注意新房的质量和房屋的房龄，以避免购买不良房源。
8谨慎认购：碧空
“X } j { T t u z %认购”虽然看起来是一种保障，但也有可+ ~ s 8 ; I能存在风险。需要认真了解开发商的实力和信誉，防止被骗。
9注意购房合同的条款：
购房合同是购房的重要文件，需要注意条款的细节，避免被忽悠或损失。
10谨慎选择贷款? y $方式：
房价上涨可能会影响房屋贷款利率等，需要谨慎选择贷款方式，避免未来还款压力过大。
总之，在房价突然上涨的时期，购房者需要保持谨慎和理性，了解市场和政策的变化，仔细比较房源和价格，并选择合适的购房方式\ P Z O O和贷款方式，以避免风险和损失。
今年房价会上涨吗？= 3 T V E 9 U x
从1953年到1973年，20年的时间日本从一个农业国转A ~ D * r型为世界上最大的钢铁和 汽车 出口国，比如以丰田为首的 汽车 公$ E u J % - ? J 5司在欧美大获成功，日货横行，大量美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，那时美国还没想起贸易战，于是美国工人砸日本车成为常态8 ] 9 ^ + M =化发泄。
1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三成，1985年日本外汇储备超过4000亿美元? 7 i a )，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经态亮济绝闭腔总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。鼎盛时期，日本拥有美国资产的10%，“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识，剩下的只是时间问题。
当V o ~ ! g c +然，这也与美国自身有关。
1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，1979年的夏天，保罗沃尔克就任美联储主席，决定治理通. ! = w R T ^ % s胀，五年时间里美元汇率上涨了近60%，大量的海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差日渐成t y m ^ H ;为问题，为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，主要目标当然是日本。
于是广场6 } \ a ? ~ ,协议出台了。
1985年9月，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，使美元兑] g Z p & p y主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称”广场协议”，之后w t { ^ 0 G w 4，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值$ V 1 G w u -，而日元1 # ( _ ) ]升值幅度最大，三年间达到了861%！
日本怎么应对的呢？——他们使出洪荒之力放水
积极财政
《广场协议》后，日本政府决定f r A m减税1万亿日元，Q h d ? \ s U O =同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。
宽松货币
从1986年1月起，日本银行连续5次降低利率，从5%降到25%，是当时世界主要国家中最低的，1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。
鼓励企业发债
1985-1989年间企业融资金额上升了55倍。
银行开始大力放贷，尤其是房贷
不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
日元每年的升值水平超过5%
只要持有日元资产[ ) 2 i，可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，所以很多国际热钱蜂拥涌入。
承平已久，老百姓手里还是有些积蓄的，但是银行利率下浮，货g s j J s q K ) ,币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。
所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！
日本政府本意是希望更多的资金进入实体，以弥补出口受d ; p [挫带来的负面影响，但是事与愿违，一方面出口成并衫本高企G % H 6 *，企业动力不足，另一方面企业也不愿意对内投资，因l @ ? g U } ^为盛世日久，国内人工高涨，浮靡之风日盛，成本也不低。但最主要的是，此时做= K B 2 ?实业远远比不上做投资。
结果是显而易见的，股市高涨、地价房价直升。
从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最= q k ` E :高峰1991年的59万，整整翻了536倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。
日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价[ w V411兆日元，所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。
1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米11亿日) % Z元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的S ? a全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千A @ K e 6 / A万日元以上，年轻W J K y 3 W 4 }人不吃不喝要干15年才能够得到。
开发需求旺盛，但因为土地私有，土地争夺战不时上演，拆迁导致死人也很常见，很多黑恶势力就此崛@ @ 0起。
典型者如尾崎清光，高中辍学，后在大阪暴力团伙东组崭露头角，1969年设E B h l 2 8 ] d D立了自己的q = a b公司，以不动产和高利贷为主要经营业务，借此赚到第一桶金之后涉及政界，黑白两道通吃，后来只要东京搞Q L O l , M w @不Z : B定的市街地拆迁，找到他总能解决，但中介费动辄2~3亿，他还要在项目中入股或者抽头，因此暴富，他生活奢靡，在银座花天酒地，f ) 7 ~ 0 )情妇都要20岁以下的f ~ b，极有权势，1982年过生日，道贺的名流超过千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。
当时房地产情势已疯，按常理，政府会踩踩刹车，但- C ? \ n ]是到了1985年，东京推出了“首都改造计划9 W _ S U % x q &”，这个计划从70年代开始酝酿，但却在市场Q . B n 5疯狂时抛了出来。
1985年人口普查东京总人口为835万，首都改造计划涉及搬迁住户249万户，73万余人，其实这些涉及建筑大多都是战后仓促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬迁或改造是迟早的事情，但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。
这一轮的大受益者是早坂太吉，坊间传言是他雇佣枪手干掉了尾崎清光，因为他们的业务极度重合。早坂太吉的公司? v & - | y核心业务，也是“不动产的拆迁+问题土地合规”，有多挣钱呢？
1986年日本企业收入排行榜上) _ L 4 \ @ b D，第一丰田$ K S { E M 9 n，第二索尼，第三是最上恒产，这就是早坂太吉的产业。他们靠处理钉子户挣钱，之后慢慢渗入到一级土地市场，早坂太吉的大手笔，就是押宝东京都厅建址。
1982年前后传出东京都厅重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收购西新宿土地，其中最大一块地在西新宿六E Z W T S = 5丁目，总价7O % U # ; ,5亿日元。最终果如早坂太吉所料，新长官推进都厅向西新宿转移，一夜之间，早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的j S B 4 % N p周边地块，当年净赚了1560亿日元，震惊全国，很多人认为这是黑箱操作，不仅引起司法注意，更引得黑帮嫉恨，1986年有人朝他客厅里扔了三颗手雷，幸亏法国保镖把沙发反扣遮掩，不然八成命丧黄泉。
但这些都是插曲，全民癫狂是很难叫醒的，E ( ! - 0 b l H何况不光楼市，股市也一样。
1955年到1990年，日本土地价格上涨了7W r 60倍，股票上涨则超过了100倍。
1986年1月日经指数13113点U w 6 8 ^ | %，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近I L D m @ y389158点的 历史 纪录，当时的股评家喊话，“D # P : y U4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”
房地产、股市的巨大财富效应把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代，生活极度奢靡，举几个小例子：
每到入夜，满街都是挥舞着万元大钞的人在打车，有人为5分钟车程支付几十万日元的车费，因为公司} = & z 6车补好几百万，花不完；
男多女少，女孩子很受重视，T Z 7 . F n圣诞三件套礼( 3 &物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理，一个平? = \ o 8 S d安夜下来基本40万就没了。日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元，20万属于正常消费。小礼品不\ 2 M @ e 4 # X能低于1万，一个# H B S $ D p v月三场演唱会，? E # M J j w一周一场**属于常态化。
那时候是q | U L K 3 m ;毕业生的黄金年代，每个人至少5个offer，来面试要送你钱，如果计划录用你，那赠送1I ] m / v U0万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配，如果是重点人才，阿玛尼、劳力士、进口车，外国旅行，都是可能的，有的公司还打出亲情牌，如果录用者出身农村者，甚至会给老家的亲戚送牛送马。
当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。日本人忽然拿来了新的合同书，价格是61亿美元。m E u | + c日方解释说，他们_ ^ ] q .的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到， 历史 上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。
当时的日本人都是一根筋，抱定两个信念—— “$ 4 Q 9 R U P e *股市永远涨”、“房价永远涨”！
但怎么可能呢，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了R J * a $ M ] U真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。于是日本政府动手了，而且一出手就是狠手，如果有一@ 0 J D l % n ; s次重e 0 * y 2 L |来的机会，他们一定不会这么干。
他们怎么做的？
紧缩货币。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从25%上升到了6%s 0 f ?，同时，货币供O K Z应增速大幅下滑。
收紧房贷，对土地交易强管制。到g 2 o o z1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
调整土地收益税。
出台”地价税”政策，规\ G \ ^ h : d Z定凡持有土地者每年必须交纳一b t E 3 Z定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地z Q 9 8 \ E R L的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。
货币紧缩之后，第一个崩不住的是股市x P I v y % \。
1987年底，日本股票市值占到全球股市总市值的417%，进而在1989年达到顶峰，但是之后急转直下，海外投资者认定泡沫将破` = V 0 D n M，大肆做空，以198 I W k O T S90年新年为转折点，日本股市掉头向下，1990年9月，日经股票市I F w场平均亏损44%，相关股票平均下d B ` g y L ~ *跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏X - b l Q O q损。
很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开F J 2 ! t S s X始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不动产破产企业3 q w g的负债总额高达3万亿日元V m T ~。
因为发放了大量的抵押贷款，所以银行收回3 k * \ 0 7 ;了很多的不良资产，同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，a F g z y R T其中1/3与房地产有( ] F $关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的a ; N A J /丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。
泡沫被戳破，但其影响超过了很多人的预计：
日本土地价格于1991年到达最高点
从1992^ 9 \ p \ e t开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所! B 3 i k p A .有城市跌幅为53%，至今仍未修复。
失去的二十年
地产泡沫破灭，日R x f I本经济增速和通胀率双降，1992-2014年\ B 4 l l 5 g 2 1间，日本GDP增速平均为08%，这还是在政府不断刺激下取得的d \ B T .结果。
居民财富大幅缩水
所谓低欲望% c w w : e f 社会 也是财力和信心的反应，日本学者统计，期间地产和股票价格的下跌给日T \ ] v M \本带来的财富损失，达到T \ \ D y F ] e &1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和。
企业不振
因为资产价格暴跌，企业的资产负债表明显恶化，企业不得不m m Q _ I ) 7努力归还债务，竞争力下降。特别是银行受损极大，因为坏账大幅上升，1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。
日本政府更是输家
1991年之后日本政府债台高筑，1991年日本政府债务/GDP比重为48%，2014年这个数字变为230%，远高于同类发达国家的水准。与此相应的，s t ~ g { F日本的国际地位. 9 ; 1 j b { ;也下降不少。
很多普通人受时代影响大起大落，命运多舛，即便是那些( z J l w P V j `风云Z * g 2 d @ { X F一时的人物也不例外。
历史 的一个小波浪，对于普通人可能就是一v S 8 , o g场灾难！
上个世纪日本泡沫究竟是怎样的一@ - g ; E m 8副光景？到底繁荣到什么程度
今u 3 z = ! L z年的房价肯定会跌，今年是0 X P , h )政府这些年I . , m X o U努力调控的一个转折点。也就是说今年调控成功了，今年房价不会上涨。而会下跌。中国的房价经历了20几年的上涨，终于迎来了吓醒了转折点2019年。B 6 K 6 t | I b两会刚刚开完，明确了要推进房地产税，如果房地产税开始征收，那么有多到房子的炒房人肯定会煲粥自. H M + Y O己手中多余的房子，以免自己过多的亏损，而后。现在的市场空置房，很多一旦这些房子抛向市场，那房价注定会下降。还有现在有钱兆态的人链亩基本上都买了房子，没有钱的8 + u i :人眼巴巴的看着也买不起房子，因为房? ; v T s 6价实在是太高了。所. z | 6以市场交易量持续下降，交易量下降，房价自然就跟着下降，所以。今年的房价肯定不会再涨了。还有像马云这b ^ D z K k些巨头，要退出V d n d W \ j 3共享房产，也就是说以后租房就像朱共享电车那样简单，而且租来: } 5 ] ! G的房产还可以和普通的房产一样的使用不会影响落户，也不会影响孩子上学。如果这样的房子出来，那估计，很多人都不愿意在买房子了，所以不必担心今年的房价肯定不会再度上涨。
今年的房价肯定会跌，今年是政府这些年努力调控| ( O a r /的一个转折点。也就是说今年调控成功了，今h W : a年房价不会上涨。而会下跌。中国的房价经历了2e * . } ~ ] r , ;0几年的上涨，终于迎来了吓醒了转折点2019年。两会刚刚开完，明确了要推进房地产税，如果房地产税开始征收，那么有多到房子的炒房人肯定会煲粥自己手中多余的房子，以免自己过多的亏损，而后。棚猜森现在的市场空置房，很多一旦这些房子抛向市场，那房价注定会下降。还有现在有钱的人基本上都买了房子，没有钱的人眼巴巴的看着也\ l (买不起房子，因为房价实在是太高了。所以市场交易量持续下降，交易量下降，房价自然就跟着下降，所以。今年的房价肯定不会再涨了。还有像马云这些巨头，要退出共享房产，也就是说以后租房就像朱共享电车那样简单，而且租来~ [ V Q的房产还y d Z } B i可以和普通的房产一样的使用不会影响落户，也不会影响孩子上学。如果这样的房子出来，那估计，很多人都不愿意在买房子了，所以不必担心今年的房价肯J L [ Q k C % Q定不会再度上涨。
现代提起日本泡沫经济时代主要原因是对比时下中国社会。二者还是存在些差异化的。但国内介绍这段历史只有空洞的经济数据上,全面性回答凤毛麟角,答主详细说一下吧,后段主要集中于社会面上,看看泡沫经济虚假繁荣鼎盛与破灭后日本世相……
如果大家玩过世嘉在2015I v \ ( & F u R O年所出的PS大作《如龙0》,其实会留有一点印象, 游戏内容背景就是泡沫时代。游戏中很多幕与情节都是当时社会问题的反映。比如开场第一章CG动画中所描述:挥舞着万元大钞在东京大阪街头都打不到计程车,现实中确实这样。
(泡沫经济时代,日本的出租车行业也堪称是主要见证者,7 7 x - y 7 P n打的就跟刷公交卡一样。生意火爆，只有出租车司机挑乘客,哪轮得+ M 6 J到乘客挑三捡四 虽然都知道日本的计程车收费老贵,但比起那时来简直就是毛毛雨。东京都内,赤坂到六本木五公里不到距离现在计程车价也就1500到2000円左右。但h i Z1989年的起步价是1万円,完全不按规定价格。别u D [ 2 C w J嫌贵，还有个夸张的例子,1988年『周刊文春』8月刊里2 u c _ _ V甚至记载，夜10点,银; G Z & ^ u座附近区域五分钟车程有位大型企业F ] C ! * / U +的中层干部竟然砸了100万円。你觉得多了，其实不多，当时野- C # E g J村证劵给每位社员年平均交通津贴是300~400万円，中层干部一年是3200万円,还有曾经领过1亿円的超级传说。放到今天恐怕就是中国的土豪，BAT三a j a ] 8 9巨头也不见得如此出b : = I手阔绰。)
以上只是一例,现在具体分段讲解:
”
（1） 泡沫的形成——备蠢政府@ 6 c ( _ S a p P的过策：
所谓泡沫时代大抵分为两个时代，1986年~1992w C A年,是泡沫诞生以及亢进期，1992年~1997年是泡沫幻灭时代。现在日本人讲到那段历史，追究历史责任第一个想到的是1982~1987年的首相中曾根康弘。中曾根任内大规格的公共投资刺激政策与金融放宽政策被认为是祸根。
1985年9月22日，当时世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）的财政大臣，央行行长在纽约广场饭店达成“广场协议”，日本的财相是接中曾村班的竹下登。当时美元汇率过高而造` M P成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此后，四国对美元汇率迅速升值。日元由1美元兑换240円一年不到时间内徐徐上升至120円。
（美国纽约市广c ~ r b场饭店）
(会谈前G5国财相合影:从左往右西余滚知德财长施托尔滕贝格、法国财长贝雷戈瓦、美国财长贝克、英国财相罗恩,日本+ \ 1藏相竹下登)
近些年国内沿海出口型企业饱受W q 2人民币升值苦恼，所以汇率升值的恶果也不必多说了。现在说说日本的应对措施。为了弥补升值带来的企业出口经济上的损失，第一选择是扩大内需，当然因为日本是自由市场，扩大内需必然要应付外资的进入。
(每日新闻1985年7月,成田机场外币兑换处一6 y V位入境美_ - # 4 f U j k n国游客与日本职员表情强烈反差,当时日元对美元是247:1,上个月是239:1。所以当这位美国游客用美钞兑换时,一眨眼感觉只兑这么点日元,一脸惊愕。)
当时世界形U { O y .势对日本非常有利。首先是经济上，1987年10月19日，纽约道琼斯工业指数开盘从224674跌到173874点，整整跌了508点，跌幅226%，创历史最高，} N i D史称黑色星期一。同日欧美香港各区域指标股市纷纷大跌。唯一不受羊群效应影响的是日经指数，反而逆势增长了93%，N x d Z创开盘以来第二,至今历史第五的高成绩。
（198) n W7年7月19日至1988年1月19日道琼斯工业指数振荡图）
日经指数从1986年初的13,11332円到1989年12月29日到达历史最高位的38,91589円,当时的股评家胸7 ; b ( ! z h有成竹地说，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题!”这个说法，; b I d ^ ^看下面的上证指数图，诸君何曾相似,绝对想骂娘。
日本股市繁荣h 1 N A E与美国股市萧条形\ / 3 o ; 5成了鲜明的对比背后是1970年后半端以日本丰田汽车为首的制造业产品在} % X欧美大获成功。日货的横行C ^ k e，给美国制造产业冲击最大。1984年美国贸易赤字1233亿美金,其中对日赤字最大达368亿美金,1985年这个数字扩大到8 e [496亿,砸日本车成了美帝汽车产业* q N工人常态化发泄。大量工厂倒闭，失业人口增加，导致犯罪率提高，治安不好的社区房价大竖消幅下跌，资本外流向热钱市场。
另一个超级大国的苏联的日子此时更不好过，从1979年起卷入阿富汗战争的泥潭中10年之。1986年乌克兰的切尔诺贝利核电站事故，波及周围15个国家h N U - d ~ \ `的农畜业，苏联政府的公关应对粗暴而无能，又使得在社会主义阵营中威信堕失，东欧剧变潮开始。更为雪上加霜的是内部经济重轻工业失衡，官僚主义盛行，民众生活质量下降,爆发不满,最后导致苏联解体。
冷战末期两超级大国的式微,无疑利好的是第三位的国家，这个道理就跟2001年后的911，美国侵略阿富汗后，中国趁机大发展一个道理。战后日本从50年代后半期发力经过25年高速增长,政府与民间皆财力K * X 1 O ] &雄厚,泡沫危机前的1985年根据美联储预估当时日本政府的财政积蓄与外汇储备两项合计有545亿美元& n W 4,为世界第一。1986年7月日本大藏省向国会缔交报告,宣布成为世界第一大债权国。当时日本对外净资产为1298亿美元,而美国对外债务却有1114亿美元。1985年美国金融杂志《American banker》评选当3 g # # ~年世界世界银行储蓄榜上，日本银行有7家进入了前十位。第一至第p S b ! $ } ( [ &四全部被日本银行(劝业 富士 住友 三菱)霸占,日本全国银行储备额超过100兆円,底气十足。
为了扩大内需,刺激消费资金g 0 * ; Y | +充裕的日本政府开始了公共事业大投资。1986年9月19日经济对策阁僚会议上了通过了总额为3兆6320亿的“特别综合经u Q 3 r 7 k济对策”,其中28兆全部用于大型公共建筑设施道路兴建上。此后连年增加预算,整个80年代日本公共事业投资合计为291兆3,439亿円。90年代变为460兆2,869亿円,翻了16倍。1992年日本公共事业投资占GDP的6] z p R ! , W4%,约为英国的3倍，美国的38倍。公共事业投资费用膨胀一直是日本财政赤字主要原因，至今仍然困扰着日本政府。
1985~1986年& E j C r开始的公共事业大投资主要为三类:①公路- A 4桥梁,②港湾地域开发,, ` % I ? m③旅游度假国民福祉设施。现在看p x *有些投资是纯粹浪费,但有些投资在如今看n X h ^ k ( : $来,也是相当值得的。
首先是公路桥梁。
(1972年开始起工1987年竣工,P ) l纵贯七县的东北大动脉,日本最长高速公路的东北高速全线67% D ) e J F o d95公里通车,如果没有198; ) $ ! U 6 q m6年追加预算,可能要拖到1989~1990年度。青森到东京8个小时成为可能,过往青森到东C Q E @ l I % E京,只能坐普通列车先到岩手盛冈,然后转乘东北新干线到东京,一般要1天多。这条公路意义不言而喻。)
(1988年3月13日,本州青森县和北海道函馆地区之间津轻海峡之下的青函随道通车,全长539公里,计划投资6890亿円,实@ # D 8 2 A N际支出9126亿円。因为铁道建设的庞大开支,国铁累年亏损,中曾村政府于1X 6 = b 8 W K986年开始国铁分割民营化,连年拖迟的青函随道被划管JR北海道,一度差点开不了工,谣言后来是初代社长大森t M ^ 5义弘领着随道专务与高工跑去跪在当时运输大臣三冢博家门口,方才取得765円亿追加投资。在离海面135米以下,本州青Y 1 & t f @森县中小国站325公里处有个名叫龙飞海底的车站,这个站台现在是不下车的,除非紧急情况。但每趟都会停留3分钟并报站,名字的起源因为本州最北端岬角叫E { n t - U a龙飞崎,这里7 . W . e也建有全工程34名殉职者慰灵碑。)
(1988~1999年连接四国与本州的三条跨海大桥线[濑户 明石海峡 今治尾道] 相继竣工通车,五座大桥总工期历时21年% H \ 9 . E M,花费4兆日円。本四大桥事业耗资过大,小泉内阁执政后把其又剥离出去,减少政府, j v @ v 4 &开支。但以1988年4月10濑户大桥通车为象征,算上1973年5 G 0 6 C C贯通的九州至本州关门大桥,本州、九州、四国、北海道日本四大区域陆上交通从此被彻底联通,无论从军事还是民用意义均十分重大。)
下面就是有点浪费的工程:
(1989年开工,1997年竣工的全长151公里东京湾横断高速道路,Q q n $ 7设想是从东京湾神奈川/ | m g . , # /县川崎,直接连接房总半岛一端的木更津。主体是由木更津一侧47公里桁桥与川崎侧95公里海底隧道组成,建成以4 . N k d F o后原来千叶以南到东京需要90分钟减至半小时内,同时也缓解首都圈公路压力,形成京滨房总两地联动性,每年至. | U ( 9 & r V &少为沿线3县1都带来5兆円经济附加产值。这条公路原定计划资金115兆円,实际花费144兆円。因为建设前期属于日本泡沫经济鼎盛之时,该公路海底隧道用上当时日本最先端的土E } ; u木技术，建造两座换气塔用于通风。建设后原定每日可通行各类车辆33万车次,偿还贷款期为M ` ; c P S G e30年。但梦想虽然美好,现实是残酷的。竣工前一年,公告通行费普通车辆是4900円,但时代己经不是泡沫虚幻时代,日本老百姓手里I y ? / 2 Z ^没钱。京叶高速收费不过1200円,4900円可以来回跑两趟,中间还可以买瓶矿泉水。JR京叶线更方便只要740円。所以公5 * j J k告一出,遭到社会媒体非难。当时交通大臣龟井静香跑出来站台,说大家放心5年后必定降到4000円,被人扔了鸡蛋。开通后普通车收费降| G z Q ? 6 ) @为4000円,搭载ETC 3g r F u a V320円,但即便这样现在日均通行辆只有11万辆,绝大多数还是半夜凌晨段，节假日的ETC 800円大优惠时段, 从通车至今一直亏损,更不可能带来5兆円p y N 1 * 5 Y ?附加值。现在偿还期限已经升为50年，在这条路白天开车基本可以“无人驾驶”,被千叶人称为无用的长物。)
②港湾开发;
80年代初以美国为首沿海大都会洛杉矶、纽约、旧金山把旧有的港湾闲置仓库地区改造为观光旅游经贸新兴区为象征,日本也很快在神户、东京、千叶、大阪、横滨、e & / 8 T G X , q福冈等地进行港湾区的开发大建设。
(1987年开工,神户人工岛港岛第二期开发现场与2011年从神户市章山远眺摄影图。二期占地39a ^ N V0公倾,^ Z l _ 6 k2010年完全竣工。原定是神户医疔产业都市区,建设大型医院与养老福祉机构25家,吸引日本乃止亚太区域中坚富裕阶层。但生不逢时,1995年阪神大地震,1996年资金不足,x r i ` & x工程被废止了两年半,计划中19个医疗机构因负债V / M K累累,经营不善撤出,改为居民小区与贸易屯货港囗,但听说最近中国南方某医疗大企要投资介入,道理嘛,你懂的!)
(千叶县千叶市与习志野交接处,靠近成田机场 面向东京湾的千叶幕张新都心,占y \ 9地552公顷。该开发实际1967Q 0 f ! s c 5 A \年便计划,1980年运土填岛公程完毕,开始进入发展快速期。1989年随着标志\ 4 ! +性的幕张国际会展中心开业,当时千叶县知事沼田武喊出了10年内v * _ @超过横滨,15年后成为新东京的的豪言壮语。县企化厅打出「职住学游」四位一体未来国际化大都市模板。口号熟不熟悉,有没有不过不要以为他们吹牛,当时东京地价太贵,有不少大6 @ - K 3 B企业为了海外( y E P与新事业部门发展都纷纷与千县政府签w s N c 5 j @ n订搬迁入驻备忘录或协议。如索尼、日本航空、三得利、夏M ) X p ] k D b e普10余家。但泡沫一破,通s ^ D ( g %通不认账了。他们一走,三井为首不动产公司立即停止开发计划。截止2016年] , f t $ ( P `1月还有1162公顷地域被闲置,计划常住人口2万6,就业人口15万。/ ` 5 W | o f实际常住人口1万人不到,就业人口5万多。而某些地方现在只能屈就,改为小卖店,连锁超市,杂货铺。至于那位县知事沼田先生自知愧对千叶人民,2001年宣布退休不再竞选S l & d 2 ] m *,2011年去世。不过也不是他的错,2000年他一年跑了十四个国家27个城市,172家海外企业作推介z ` h G q会,还能A z q } S责怪他截止2015年& f 6 Y E , 7 1 0，幕张新都心开发事业带来的地方专项県债是3x , * i \196亿円，这个债务预计还需要6到7年消化。不过“好消息”是现在他们千叶人攀上了上海绿地集团,先期投资100亿円。)
除了这些比较失败,当然也有成功的。主要是传统经济地, v t r区强势,比如东京的佃岛,天王洲,台场,横$ s @ e E d %浜市未来港,大阪的天保山。
(东京} | ( L 8 l M佃岛)
(横滨未来港)
(大阪天M 7 3 9 G F保山)
③观光业发展的名所与旅游度假村:
1987年5月日本政府出台了一) _ 9 r H [部『総合保养地域整备法』,旨在鼓励地方政府兴建国民福祉的度假疗养设施。最初设想是全国36县至A # b u G B f x少一县一所观光酒店,一座疗养设施,总投资计划25兆円,全部参照欧美风格式样,希翼带动日本第三a j I {产业大飞2 D |跃,如上图所示。为了能够让这个计划实现,日本出台、修正多部法律,比如为了保证度假村的充分利用与客流量,劳动基准法规定企事单位用工不得少于每人10天带薪休假改为20天。土地整备法案中农林用地转换审批| . ,由农林省权限下放至县厅,银4 i ( / u # 2行优先贷款以及前3年免息还贷方H : L j h H E案。在这样的优渥条件C e _ C q ^ # )下,各县市纷纷上马大大小小新项目,1991年总务省会计局统计全国41道府共计有9000个己建成或正在施设,计划中项目,占国土农林面积192%,总计划金额高腾至365兆円,近乎到了疯狂的境地。这个计划带来了不仅是生态环境0 B ) 2问题,更为严重助长了土地投机行为。当然对于n / $ b o m O k中国游客来说彼祸我福,现在去日本各地旅游,住的高L V - k级旅游酒店大多数都是日本泡沫时代的遗产,建得相当漂亮,有的现在成的我国国资境外资产。下面就介绍三处度假村,真心浪费。
(1):北海道勇払郡占冠村旅游度假村
(1984年由北海道官厅提案，四家民间会社开发,1987~1989年建成四座30层高以上，总容纳1万5千人的大型旅馆。是当时日本唯一在山岳地带建成的大型旅店，该酒店特色便是天台观云海。整个度假村总投资2000亿円,占地6000公顷。但其N & j - C * O 4最鼎N z _ _ \ & S盛时期客流量不过1万1千人K { W次，要知道该郡_ ^ ?总人口不过2万3，村人口1300余。1993年经营困难，负债142亿，转手给北海道拓殖银行，但1998年该银行也宣布破产，几经转手，2015年该度假村归上海复星\ 8 8 \ Y集团豫园旅游商城股份公司所有，买断金额为183亿円，委托日本星B L N P } q d D野酒店集团管理。)
（2） 九州宫崎县宫崎市日南海滨度假中心
（九州东南端的宫崎县算日本几个倒数经济发展的“穷县”，为了: $ c , ` T Q追赶时代潮流，1988年该县上马立项了九州地区最大的度假避暑中心，总投资2157亿円，建成拥有世界最大的室{ u N * \内沙滩与海水浴场，能仿真5 7 + m Q ) { n夏威夷的开闭式模拟采光系统。初年度入场者目标250万人次，实V } $ , M际最高峰也只一半。但建造时候就有人提出质问，我们这儿出去3公里不到便是大海，为什么非得搞室内游泳池？这不是胡闹嘛？然后截至2001年负债总额3260亿円，每年200亿赤字，2001年卖给了美国公司，2009年美国公司又甩手给了宫崎县厅，现在成了宫崎人心痛，据Z X u说宫崎县观光科从去年开始在中国各地广泛游说，诚招接盘侠!）
(3)千叶县船桥市室内滑雪场。
（1989k D v # 1 9 { 4年建造，1993年开5 8 q b业，总工费400亿的船桥SSAWS室内滑雪场，SSAWS取英文'Spring Summer Autumn Winter in Snow'，汉语就是一年四季都在冰雪世界的意思。建成后成为世界Y Q T V 7 [ m最大的室内滑雪场。和上面宫崎的例子一正一反，一个是画蛇添足，这个是无中生有。构思层都6 t h R m { B b O是心血来潮的奇葩。当H s y u 7 0 8 5时日本流行滑雪F @ ( 1 + H热，最r s ] , R u ;有钱的当` ~ o u G属东京人，但新泻，: # U t岩手，青森太远，来回不方便。不如我们千叶造一个，就在旁边地利人和。有人问，我们这没雪没山啊？真是笨蛋，没雪不会造一个室内嘛？于是项目立马。开业后门票是7千円，前三年客流量是100万人Y a ~ J M b次勉强保本。但1996年泡沫崩坏后，就情况不妙了。首先客流量降到了70万人次，门票也降到了1400~2000円区间，来的大部分c \ f { U还是中高校的青少年，半价、优惠卡、打折券不说，这些小鬼还TM尽挑最热的时候来滑雪。滑雪场一天空调与制冰机电费就要3400万円，门票收入` \ H R z = o才1300万円，不亏本才怪。每年赤字约20亿円,因为该设施不能另$ = R + D d G * g作他途开发利用，钢结构复杂解体都要18亿円经V j M w R 4 & & 0费,所以连Z g $ f J = H买家都没有，o W # m x于是该滑雪场到2003年9月不得不正式拆除。该地拆除后变成了宜家商场）
除了以上这些，还有的就稍微列一下图：
（长崎的荷兰风情村，开业1983年、闭园2001年，建造资金389亿円,倒闭后债务395亿円）
(北海道带T ] 1 t 5 9 4 V r广市的B _ 0 p @Gluck王国，取自德语幸福之意，意为筑造格林童话般的乐园。1989年开业，2003年破产。债务238亿円)
（左图为三重县志摩市的西班牙风情村，1994年开业，1999年关门，右图是香川县丸亀市REOMB d M 7 ( * { &A WORLD 公园，1991年开业( j m - b U d，2000年倒闭）
（新泻县柏崎市土耳其文化村，96年开园，2001年闭园，该县同时期还有1个俄罗斯G @ K x ^ X文化村，瑞典文化村。）
以上是日本政/ r 9 m } 4 f府公共投资过热现象一环,但不要以为他们的眼光只停留在日本中。1988年日本政府在当年日韩FTA交流大会上野心勃勃提出建立环黄海经济圈,并承诺每年不少于15亿美元对中对韩城市投资,次年为了吸引日资投入,开发沿海城市。姚依林副总理访n 3 { a 8 P a 3日,科学技术部与对外贸易经济合作部成为官定合作机构，曾经有计划让鹿岛[ n L x建设，三井地产出资在中国大连，青岛，天津，上海，开设“游乐地”与i * U _ R 0 ]“度假村”，但后来这个计划因为1989年夏的一系列事件告吹……
地价是如何推高的:
左图是美\ 3 F F g国加利福尼亚州，面积约为41万平方公里，右图是东京都心部日本皇居，面积为34平方公里。这两者有什么关系呢！因为日本泡沫时代的一句不动产界的流说：如果天皇肯卖皇居，我们可以拿整个加州跟他换。皇居7 Y a % p ( R肯定是非卖品，美国人也不可能拿加州卖8 $ 6 ,给日本不动产商人，这句当然是玩笑话。同时期还有东京都23区的全部土地可以买下整个美利坚合众国(后面会说道)。但从这些狂悖之言中也可以看到泡沫时代日本房地产投机的疯狂。日本` V X当时不动产价格有多高，\ - - ^ z R P S X看下面几张图:
1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的当年土地公示价格1平米1亿1千K f ) A H G ( 1 A万円，折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，1991年最高u S u t b ) M r时为1亿2千万3 , z円,从198` c w / # ( i6年开始此地一直蝉联日本地王30年，现今价格4000万円,跌了差不多有2/3。下面再看看W N E，泡沫期日本全国平均地价的变化：
从1983年开始日本全& ! , A ; ` L Q国总平均地价从11; W ) O m W ^万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了536倍。1986年广场协议后次年是个重大转折点，1985~1986年全国土地价格近乎翻了一番。2015年日本全国平均地价是1499万円P K x,可以对比一下。再下面是东京的历史地价，2015年是8415万円,折合人民币525万，仍然要比中国上海贵。
推高房价的因素当然有很多，投机肯定是主因，但为什么会` T R _ = 6 b z R产生投机行为的土壤，这是最值得深思的。
广场协议后,大家都知道日元兑换美元升值了一半,出口企业利润受到下降,仅1& A |986年一年日本企业n ^ w h在因日元升值问题上便损失了8兆円。为了帮助企业走出困境,: \ | o , I z a :日银采取了降低企业贷款低率，放宽` A } O ^ ; { b企业贷款融资条件办法,由过去连续12年的5%一下子减低为25%。以此希翼减轻企业债务。一般而言这种做法在通常都会产生利好结果。但这次y k 3 . n | | t的问题有点复杂，虽然贷款优惠了,企业融资c 5 B r | \ ;压力减轻,但因为对欧美海外市场未来的不确定性，以及国内高工资m s = v z . q,{ ( l } u j K g都不肯在国内加大设备投资，何况日元升值进口原料成本便宜了不少,很多企业为了省钱省事,就更不再寻求产业链} V h M w式发展。大企业开始把目光转向劳动力廉价的以中国为首的东亚发展中国家,为了避免K & w t G y s与这些国家交易摩擦,i 8 + D n A *通常选择当地生产及设备投G b F M M ,资。而中小企业则没有那个能力,把精力放在出囗转内销。这样虽然看似企业仍然维持景气面,但实质日本产t O B Q ; B o (业空洞化。比起这个更严重的是贷款利率阧降了一倍,过快过急过松又不及时做调整,企业手上r \ . y ` l c流动资金增多,形成了过剩的局面。据三井住友信托银行经济研究课1999年报告,1986~1988三年内,日本银行业一共向日本民间企业提供融资675兆円,由贷款利率下降产生企业过剩资本N t ?高达20兆日円,这么大一笔资金在社会y i \ v \ } Q b上流动,肯定是要出问题的。不久随着198v ! m V r f D7年中曾根政府公共事业建设大规划公布,建筑地产业大利好形t . O W M % Y q 9势下,这些企` % 1 J b a ~ n业为追求利润4 J C : % @ o \,肯定把这部分钱投到房地产上,推势助长了地价也成自然。
另一方面,银行给企业贷款利息减低,势必也要降低付给民众的存款利率,减轻自身压力。同时降低存款利率也被认为拉动内需,刺激消费的不二法宝,实际也不见得,至少在中国银行钱转入; B R \ U [各种理财产品中,后面就不说了……1986年「公定步合」同时,日银q K V + k H把175%的活期存款利率降为026%,利息降低,一些日本老百姓看到不动\ \ E - Z 9产翻倍增长,怎么可能忍住,也把毕生J # V 4储蓄压宝了上去。4 e : 2 ( w同时因为外汇套利关系,国外热钱也拼命涌向了日本的房产与股票市场。
(1965~2013年日本银行普通贷款利率,活期存款利率变化图,可以看到1991年开始贷存两种利率开始突然上升,这是日本政府认识到资本过剩性的p o s . =重大问题,大藏省与日银的官僚菁英认为此时亡羊补牢,为时不晚,但结果是木己成舟,悔之晚矣。)
很多人肯定要问泡沫时代房地产投机问题有多严重疯狂,日本1988年末全国公示土地总价是1842兆円,美国的地价总额为403兆円,换句话说,一个日本列岛可以买下4个美国不止,而东京23区总地价是411兆円,所以才会说一个; | - [ Y东京绝2 X 8 x 8对可以把美国4 M J 0买下笑话。泡沫c ; V M N y = b有多严重呢 1989年日本地k V = H ? I价攀升至2137兆円、1998年末最低时候是1388兆円,749兆日円的泡沫值,相当于1989年日本国民生产总值2倍。
(70年代初8%高存款利率时代与泡沫经济时代土地投机收益比较图,两者获利比较/ j J G,看了这便一目了然。Z T 1 g |)
当然数字是空洞的,最震撼的社会实情。中国炒房最高峰只听过夫妻离婚,父子对状公堂,但从没听说过为此杀人恶性案件,日本就有一件:
1989年11月东京杉并区发生了一起命案,一位叫冈下香的42岁中年人,杀死了一位居住在东京杉并区的K ; t82岁名叫远藤的孤寡老太。事情起因很简单,这位老太和子女别居,最重要有一幢公寓,市值4亿円。冈下香假意交往,并打听到这位老太长女何子身体不好长期住院,于是找到以前做保险认识的一个叫清水芳三同事,和何子交往并结婚,婚后不久,两人欺骗母女二人,把名下公寓财产改为何子名下,并伪造一份房产契约书把公寓以28亿円成功卖出h r (。事发后三人(还有1人是冈下香的情人,本案从犯)B W t 9本想卷款逃跑,但被远藤发现,冈下香便一不做二不休绞死了老太,逃跑途中又黑J H h吃黑,把清水芳三射杀。冈下香与情人辗转日本各地潜逃，于1995年在茨G T # D城县被捕,2005年冈下香被执行死m P 0 Y c j刑。
这件事背景无疑是东京地区房价炒高过于夸张,1990年在东京买一户60平米小户都要5千万円以上,基本上按当时4百万円工资标准,这要不吃不喝干15年,这让很多怀泡上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为[ { E Y n l ,东京人不劳而获,在吸地方上血汗钱,批评政府| $ r : j g哄抬地价。
上图为东W F ^ S Y @京港区附近汐留CBD,这片建筑群现在云集日本电视台,电通本社,住友地产日等. X q k w本顶尖企业。北边3公里不到就是银座。但上世纪80年代前半叶,这里是日本国铁会社汐留货物转运场。87年国铁民营化时,这块地总市价是7兆7千亿円。而日本国铁负债37兆円。这块地归t ~ w f日本政府所有,按正常想法肯定变现还债。但当时日本政府想卖却不敢卖,因为这么高价格出卖,国民又得骂政府哄抬地价，贱% e U B v = P M I卖吧又不舍得。这样一直拖到1997年方才以3723亿円 卖出,还不及泡沫期1/20。
(88年东京都港区青山南骨董通一座民宅,立牌上写 “此土地c R : n家屋绝对不卖,结局是1991年该地变为小商住两用楼,推测转卖价格16亿円。96年时这座楼变卖,价格只要730万円,跌了22倍a t A P)
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